梅州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)梅州市

市轄區(qū)既有住宅增設(shè)電梯管理

規(guī)定（試行）的通知

各縣（市、區(qū)）人民政府，市府直屬和中央、省屬駐梅各單位：

《梅州市市轄區(qū)既有住宅增設(shè)電梯管理規(guī)定（試行）》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題徑向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局反映。

梅州市人民政府辦公室

2015年1月15日

梅州市市轄區(qū)既有住宅增設(shè)電梯

管理規(guī)定（試行）

第一條為適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展，完善既有住宅的使用功能，規(guī)范既有住宅增設(shè)電梯行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》和《廣東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱既有住宅，是指梅州市市轄區(qū)范圍內(nèi)具有合法報批手續(xù)或權(quán)屬證明、已建成投入使用、增設(shè)電梯用地在現(xiàn)住宅用地紅線范圍內(nèi)，4層及4層以上的多業(yè)主無電梯住宅。

非住宅類的既有建筑（如辦公樓、商場、醫(yī)院等）增設(shè)電梯可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第三條城鄉(xiāng)規(guī)劃、住建、質(zhì)監(jiān)、消防、人防等有關(guān)行政主管部門依據(jù)各自職責負責既有住宅增設(shè)電梯的監(jiān)督管理工作。

第四條既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當滿足現(xiàn)行城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)安全、消防安全和防雷安全等規(guī)范、標準的要求。

第五條既有住宅增設(shè)電梯的意向和建筑設(shè)計方案應(yīng)當充分聽取擬增設(shè)電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主的意見，并應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應(yīng)當征得該專有部分的所有業(yè)主同意。

既有住宅分單元增設(shè)電梯的，本條第一款所指總面積和總?cè)藬?shù)按照該單元獨立計算。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）和《廣東省物業(yè)管理條例》第二十二條的規(guī)定，本條所指面積和業(yè)主人數(shù)的計算按下列方式確定：

（一）專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認定：

1.專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

2.建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認定：

1.業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

2.總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第六條既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當經(jīng)過全體業(yè)主充分協(xié)商，影響相鄰業(yè)主通風、采光、日照、通行等權(quán)益的，應(yīng)與受影響相鄰業(yè)主協(xié)商達成一致意見。

增設(shè)電梯的建筑設(shè)計方案應(yīng)當在擬增設(shè)電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公示，征詢?nèi)w業(yè)主的意見，公示期不少于10日，公示的相關(guān)費用由申請人負責。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會（村民委員會）、原房改售房單位或者業(yè)主委員會等應(yīng)當對既有住宅增設(shè)電梯工作予以協(xié)助和協(xié)調(diào)。業(yè)主之間發(fā)生爭議，向基層人民調(diào)解組織請求調(diào)解的，基層人民調(diào)解組織應(yīng)當依法組織調(diào)解。

第七條同意增設(shè)電梯所在單元業(yè)主應(yīng)以書面協(xié)議形式達成以下事項解決方案：

（一）增設(shè)電梯工程費用的預(yù)算及其籌集方案；

（二）電梯維護保養(yǎng)方式及其保養(yǎng)維修費用分擔方案；

（三）與不同意增設(shè)電梯的業(yè)主展開協(xié)商達成一致意見。

第八條既有住宅增設(shè)電梯所需要的資金，可以按照以下方式籌集：

（一）根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業(yè)主協(xié)商確定；

（二）業(yè)主可以申請?zhí)崛∽》抗e金；

（三）原產(chǎn)權(quán)單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預(yù)算單位）出資；

（四）社會投資；

（五）其他合法資金。

第九條業(yè)主使用住房公積金用于既有住宅增設(shè)電梯的，按照《住房公積金管理條例》及有關(guān)規(guī)定向住房公積金管理中心提出申請。

第十條下列單位或個人（以下統(tǒng)稱申請人）可作為增設(shè)電梯的主體，依照本規(guī)定提出增設(shè)電梯的相關(guān)申請：

（一）業(yè)主或者業(yè)主代表可以提出申請，也可以由業(yè)主委員會提出申請。申請的業(yè)主人數(shù)超過5人的，應(yīng)當推選不超過5名業(yè)主作為代表；

（二）業(yè)主可以委托原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、電梯生產(chǎn)安裝企業(yè)等提出增設(shè)電梯申請；

（三）擬增設(shè)電梯的住宅屬于房改房的，業(yè)主可以委托原房改售房單位提出申請。

前款規(guī)定的申請加建電梯的單位和個人，應(yīng)當作為建設(shè)單位承擔相應(yīng)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

第十一條既有住宅增設(shè)電梯，如已經(jīng)預(yù)留電梯井的，不需要辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

未預(yù)留電梯井的，應(yīng)當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出許可前，應(yīng)當進行批前公示，征詢意見，公示期不少于10日。批前公示應(yīng)當在擬增設(shè)電梯的工程現(xiàn)場、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門公眾網(wǎng)站同時進行。

公示期間，業(yè)主提出反對意見的，申請人應(yīng)當自行與持反對意見的業(yè)主協(xié)商達成一致意見。

第十二條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對增設(shè)電梯申請事項應(yīng)當依據(jù)相關(guān)技術(shù)標準與規(guī)范以及本規(guī)定有關(guān)要求進行審查；對符合本規(guī)定和有關(guān)技術(shù)要求的，依法核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第十三條對業(yè)主提出的增設(shè)電梯影響通風、采光或通行等建筑設(shè)計問題，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審查時，應(yīng)當進行現(xiàn)場勘察；建筑設(shè)計違反國家有關(guān)住宅設(shè)計規(guī)范中通風、采光、通行的相關(guān)技術(shù)標準與規(guī)范的，除申請人已與相關(guān)受影響業(yè)主達成協(xié)議外，應(yīng)當要求申請人再次征求受影響業(yè)主的意見或者修改建筑設(shè)計方案。

第十四條申請人應(yīng)當依照法律法規(guī)的規(guī)定委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進行建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工圖設(shè)計審查、施工和監(jiān)理。工程投資額在30萬元以上的，申請人應(yīng)當向建設(shè)行政主管部門辦理質(zhì)量安全監(jiān)督登記手續(xù)、申請領(lǐng)取建筑工程施工許可證。

第十五條既有住宅增設(shè)電梯需要其他部門依法審批的，申請人應(yīng)向相關(guān)部門提出申請。

第十六條電梯安裝前，施工單位應(yīng)當?shù)劫|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政管理部門辦理施工告知。電梯安裝后必須經(jīng)由有資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)依法檢驗合格。

第十七條按照本規(guī)定辦理規(guī)劃審批手續(xù)的增設(shè)電梯工程竣工后，申請人應(yīng)當?shù)匠青l(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃核實手續(xù)。

辦理建設(shè)工程規(guī)劃核實手續(xù)所需資料依照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門公布的標準執(zhí)行。

第十八條規(guī)劃核實合格后，申請人還應(yīng)當依照法律法規(guī)的規(guī)定組織竣工驗收?？⒐を炇蘸细竦?，方可交付使用，并及時向市城建檔案館移交建設(shè)檔案。工程投資額在30萬元以上的，申請人還應(yīng)當向建設(shè)行政主管部門辦理竣工驗收備案、向公安機關(guān)消防機構(gòu)辦理消防驗收或竣工驗收消防備案。

第十九條既有住宅增設(shè)電梯竣工驗收后，如果需要對增設(shè)電梯新增的建筑面積進行房屋登記的，由增設(shè)電梯房屋的權(quán)屬人提供相關(guān)材料向房地產(chǎn)登記部門提出申請，房地產(chǎn)登記部門按房屋所有權(quán)初始登記相關(guān)規(guī)定進行受理、審核和發(fā)證。

第二十條電梯投入使用前或投入使用后30日內(nèi)，電梯使用單位應(yīng)當?shù)劫|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政管理部門辦理使用登記。

在用電梯定期檢驗周期為1年，電梯使用單位應(yīng)在安全檢驗合格有效期屆滿前1個月向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。

電梯使用單位應(yīng)當按照《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》的規(guī)定，委托有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)單位對電梯進行日常維護保養(yǎng)工作。

第二十一條對已獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可，并依法辦理有關(guān)施工手續(xù)的增設(shè)電梯工程，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當提供必要的施工便利，不得阻撓、破壞施工。

第二十二條業(yè)主認為因增設(shè)電梯侵犯了自己的所有權(quán)和相鄰權(quán)等民事權(quán)益而提出要求的，由業(yè)主之間協(xié)商解決。街道（鎮(zhèn)）人民調(diào)解委員會、相關(guān)行政管理部門應(yīng)當應(yīng)業(yè)主請求，依照法定職權(quán)和程序組織調(diào)解，促使相關(guān)業(yè)主在平等協(xié)商基礎(chǔ)上自愿達成調(diào)解協(xié)議。業(yè)主之間協(xié)商或調(diào)解不成的，可依法通過民事訴訟途徑解決。

業(yè)主認為因增設(shè)電梯的有關(guān)行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可依法提起行政復議或行政訴訟。

第二十三條違反本規(guī)定擅自增設(shè)電梯的，依照有關(guān)查處違法建設(shè)的法律法規(guī)進行處理。

第二十四條各縣（市）既有住宅增設(shè)電梯的，可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條本規(guī)定自2015年3月1日起施行，有效期3年。

梅州市市轄區(qū)既有住宅增設(shè)電梯

管理規(guī)定（試行）解讀

一、制定《梅州市市轄區(qū)既有住宅增設(shè)電梯管理規(guī)定（試行）》（以下簡稱《規(guī)定》）的背景

既有住宅增設(shè)電梯是人民群眾提高生活水平，改善生活條件的迫切需要，是市民關(guān)注的熱點問題。不少市民希望在自己原有住宅樓加裝電梯，然而由于業(yè)主意見不統(tǒng)一，我市又沒有出臺相應(yīng)的制度，能成功加裝電梯的住宅樓并不多。因此，2014年"兩會"期間，多名市人大代表、市政協(xié)委員均提出了出臺多層住宅增設(shè)電梯具體指導意見的建議和提案，其中陳志云等6名市人大代表提出《關(guān)于出臺多層住宅增設(shè)電梯具體指導意見的建議》被列為重點建議，為此市政府成立了專項工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，指定由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責牽頭起草了《規(guī)定》?！兑?guī)定》廣泛征求意見后，經(jīng)市政府常務(wù)會議審議通過，以市政府辦公室名義印發(fā)實施。

二、《規(guī)定》出臺的意義

一是《規(guī)定》的出臺，將切實解決我市市轄區(qū)既有住宅加裝電梯未出臺具體實施意見造成"審批難"的問題，提出了今后我市市轄區(qū)既有住宅增設(shè)電梯的條件、審批程序和部門管理過程中必須遵守和執(zhí)行的規(guī)定。

二是《規(guī)定》的出臺，可滿足政府為群眾提高辦事效率，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的要求。規(guī)范了增設(shè)電梯的程序，為群眾辦事提供有效指引，解決群眾怎么辦、按什么程序辦的問題。通過明確細致的規(guī)定，使群眾按照《規(guī)定》的指引，能夠清楚知道如何辦理增設(shè)電梯的條件、手續(xù)和程序。

三是《規(guī)定》的出臺，將進一步促進社會自我管理，創(chuàng)新社會事務(wù)管理方式，引導高低層業(yè)主雙方通過協(xié)商促成利益平衡，為所有業(yè)主提供充分的權(quán)益保障和有效法律救濟。

三、制定《規(guī)定》的主要依據(jù)

為適應(yīng)我市社會經(jīng)濟發(fā)展和人口老齡化的生活需求，完善現(xiàn)有住宅的使用功能，提高居民特別是老年群眾的生活水平，規(guī)范既有住宅增設(shè)電梯管理行為，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合梅州實際，主要依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》和《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導意見》等相關(guān)規(guī)定，同時參考了南京、上海、廣州、深圳、惠州、汕頭、肇慶等國內(nèi)先進城市的做法，形成本《規(guī)定》。

四、《規(guī)定》的適用范圍

《規(guī)定》所稱既有住宅，是指梅州市市轄區(qū)范圍內(nèi)（即：梅縣區(qū)和梅江區(qū)）具有合法報批手續(xù)或權(quán)屬證明、已建成投入使用、增設(shè)電梯用地在現(xiàn)住宅用地紅線范圍內(nèi)，4層及4層以上的多業(yè)主無電梯住宅。同時規(guī)定，非住宅類的既有建筑(如辦公樓、商場、醫(yī)院等)增設(shè)電梯，以及其他各縣（市）既有住宅增設(shè)電梯可參照本《規(guī)定》執(zhí)行。

五、既有住宅增設(shè)電梯申報的條件

《規(guī)定》明確規(guī)定，既有住宅增設(shè)電梯的意向和建筑設(shè)計方案應(yīng)當充分聽取增設(shè)電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主的意見，并應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。同時規(guī)定，增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應(yīng)當征得該專有部分的所有業(yè)主同意；影響相鄰業(yè)主通風、采光、日照、通行等權(quán)益的，應(yīng)與受影響相鄰業(yè)主協(xié)商達成一致意見。

六、既有住宅增設(shè)電梯的資金籌集方式

《規(guī)定》擴大了既有住宅增設(shè)電梯的資金來源，對既有住宅增設(shè)電梯的資金來源提出了具體的籌集方式：一是根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業(yè)主協(xié)商確定；二是業(yè)主可以申請?zhí)崛∽》抗e金；三是原產(chǎn)權(quán)單位或者原房改售房單位(不包括財政撥款的預(yù)算單位)出資；四是社會投資等其他合法資金來源。

七、既有住宅增設(shè)電梯的審批程序

《規(guī)定》中規(guī)范了既有住宅增設(shè)電梯的程序，按照增設(shè)電梯的審批流程，從協(xié)商到辦理產(chǎn)權(quán)登記，大致可分為4個步驟：一是業(yè)主協(xié)商同意增設(shè)電梯，滿足"兩個三分之二"的要求，按要求進行公示；二是辦理規(guī)劃、建設(shè)施工等手續(xù)；三是動工建設(shè)，安裝電梯；四是竣工驗收及產(chǎn)權(quán)登記。其中，對于已經(jīng)預(yù)留電梯井的，不需要規(guī)劃審批手續(xù)和建設(shè)工程規(guī)劃驗收手續(xù)；工程投資額小于30萬元的，不需要辦理建設(shè)工程施工許可證。