梅州市人民政府辦公室關于印發(fā)梅州市

市轄區(qū)既有住宅增設電梯管理

規(guī)定（試行）的通知

各縣（市、區(qū)）人民政府，市府直屬和中央、省屬駐梅各單位：

《梅州市市轄區(qū)既有住宅增設電梯管理規(guī)定（試行）》已經市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題徑向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局反映。

梅州市人民政府辦公室

2015年1月15日

梅州市市轄區(qū)既有住宅增設電梯

管理規(guī)定（試行）

第一條為適應經濟社會發(fā)展，完善既有住宅的使用功能，規(guī)范既有住宅增設電梯行為，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國特種設備安全法》和《廣東省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合實際，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱既有住宅，是指梅州市市轄區(qū)范圍內具有合法報批手續(xù)或權屬證明、已建成投入使用、增設電梯用地在現(xiàn)住宅用地紅線范圍內，4層及4層以上的多業(yè)主無電梯住宅。

非住宅類的既有建筑（如辦公樓、商場、醫(yī)院等）增設電梯可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第三條城鄉(xiāng)規(guī)劃、住建、質監(jiān)、消防、人防等有關行政主管部門依據(jù)各自職責負責既有住宅增設電梯的監(jiān)督管理工作。

第四條既有住宅增設電梯應當滿足現(xiàn)行城市規(guī)劃、建筑設計、結構安全、消防安全和防雷安全等規(guī)范、標準的要求。

第五條既有住宅增設電梯的意向和建筑設計方案應當充分聽取擬增設電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內業(yè)主的意見，并應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上業(yè)主同意。增設電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應當征得該專有部分的所有業(yè)主同意。

既有住宅分單元增設電梯的，本條第一款所指總面積和總人數(shù)按照該單元獨立計算。

根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）和《廣東省物業(yè)管理條例》第二十二條的規(guī)定，本條所指面積和業(yè)主人數(shù)的計算按下列方式確定：

（一）專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認定：

1.專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

2.建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)，按照下列方法認定：

1.業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

2.總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第六條既有住宅增設電梯應當經過全體業(yè)主充分協(xié)商，影響相鄰業(yè)主通風、采光、日照、通行等權益的，應與受影響相鄰業(yè)主協(xié)商達成一致意見。

增設電梯的建筑設計方案應當在擬增設電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內公示，征詢全體業(yè)主的意見，公示期不少于10日，公示的相關費用由申請人負責。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會（村民委員會）、原房改售房單位或者業(yè)主委員會等應當對既有住宅增設電梯工作予以協(xié)助和協(xié)調。業(yè)主之間發(fā)生爭議，向基層人民調解組織請求調解的，基層人民調解組織應當依法組織調解。

第七條同意增設電梯所在單元業(yè)主應以書面協(xié)議形式達成以下事項解決方案：

（一）增設電梯工程費用的預算及其籌集方案；

（二）電梯維護保養(yǎng)方式及其保養(yǎng)維修費用分擔方案；

（三）與不同意增設電梯的業(yè)主展開協(xié)商達成一致意見。

第八條既有住宅增設電梯所需要的資金，可以按照以下方式籌集：

（一）根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業(yè)主協(xié)商確定；

（二）業(yè)主可以申請?zhí)崛∽》抗e金；

（三）原產權單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預算單位）出資；

（四）社會投資；

（五）其他合法資金。

第九條業(yè)主使用住房公積金用于既有住宅增設電梯的，按照《住房公積金管理條例》及有關規(guī)定向住房公積金管理中心提出申請。

第十條下列單位或個人（以下統(tǒng)稱申請人）可作為增設電梯的主體，依照本規(guī)定提出增設電梯的相關申請：

（一）業(yè)主或者業(yè)主代表可以提出申請，也可以由業(yè)主委員會提出申請。申請的業(yè)主人數(shù)超過5人的，應當推選不超過5名業(yè)主作為代表；

（二）業(yè)主可以委托原房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)、電梯生產安裝企業(yè)等提出增設電梯申請；

（三）擬增設電梯的住宅屬于房改房的，業(yè)主可以委托原房改售房單位提出申請。

前款規(guī)定的申請加建電梯的單位和個人，應當作為建設單位承擔相應法律、法規(guī)規(guī)定的義務。

第十一條既有住宅增設電梯，如已經預留電梯井的，不需要辦理建設工程規(guī)劃許可證。

未預留電梯井的，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出許可前，應當進行批前公示，征詢意見，公示期不少于10日。批前公示應當在擬增設電梯的工程現(xiàn)場、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門公眾網站同時進行。

公示期間，業(yè)主提出反對意見的，申請人應當自行與持反對意見的業(yè)主協(xié)商達成一致意見。

第十二條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對增設電梯申請事項應當依據(jù)相關技術標準與規(guī)范以及本規(guī)定有關要求進行審查；對符合本規(guī)定和有關技術要求的，依法核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

第十三條對業(yè)主提出的增設電梯影響通風、采光或通行等建筑設計問題，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審查時，應當進行現(xiàn)場勘察；建筑設計違反國家有關住宅設計規(guī)范中通風、采光、通行的相關技術標準與規(guī)范的，除申請人已與相關受影響業(yè)主達成協(xié)議外，應當要求申請人再次征求受影響業(yè)主的意見或者修改建筑設計方案。

第十四條申請人應當依照法律法規(guī)的規(guī)定委托具有相應資質的單位進行建筑方案設計、施工圖設計、施工圖設計審查、施工和監(jiān)理。工程投資額在30萬元以上的，申請人應當向建設行政主管部門辦理質量安全監(jiān)督登記手續(xù)、申請領取建筑工程施工許可證。

第十五條既有住宅增設電梯需要其他部門依法審批的，申請人應向相關部門提出申請。

第十六條電梯安裝前，施工單位應當?shù)劫|量技術監(jiān)督行政管理部門辦理施工告知。電梯安裝后必須經由有資質的特種設備檢驗檢測機構依法檢驗合格。

第十七條按照本規(guī)定辦理規(guī)劃審批手續(xù)的增設電梯工程竣工后，申請人應當?shù)匠青l(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理建設工程規(guī)劃核實手續(xù)。

辦理建設工程規(guī)劃核實手續(xù)所需資料依照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門公布的標準執(zhí)行。

第十八條規(guī)劃核實合格后，申請人還應當依照法律法規(guī)的規(guī)定組織竣工驗收?？⒐を炇蘸细竦?，方可交付使用，并及時向市城建檔案館移交建設檔案。工程投資額在30萬元以上的，申請人還應當向建設行政主管部門辦理竣工驗收備案、向公安機關消防機構辦理消防驗收或竣工驗收消防備案。

第十九條既有住宅增設電梯竣工驗收后，如果需要對增設電梯新增的建筑面積進行房屋登記的，由增設電梯房屋的權屬人提供相關材料向房地產登記部門提出申請，房地產登記部門按房屋所有權初始登記相關規(guī)定進行受理、審核和發(fā)證。

第二十條電梯投入使用前或投入使用后30日內，電梯使用單位應當?shù)劫|量技術監(jiān)督行政管理部門辦理使用登記。

在用電梯定期檢驗周期為1年，電梯使用單位應在安全檢驗合格有效期屆滿前1個月向特種設備檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

電梯使用單位應當按照《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》的規(guī)定，委托有相應資質的電梯維修保養(yǎng)單位對電梯進行日常維護保養(yǎng)工作。

第二十一條對已獲得建設工程規(guī)劃許可，并依法辦理有關施工手續(xù)的增設電梯工程，相關業(yè)主應當提供必要的施工便利，不得阻撓、破壞施工。

第二十二條業(yè)主認為因增設電梯侵犯了自己的所有權和相鄰權等民事權益而提出要求的，由業(yè)主之間協(xié)商解決。街道（鎮(zhèn)）人民調解委員會、相關行政管理部門應當應業(yè)主請求，依照法定職權和程序組織調解，促使相關業(yè)主在平等協(xié)商基礎上自愿達成調解協(xié)議。業(yè)主之間協(xié)商或調解不成的，可依法通過民事訴訟途徑解決。

業(yè)主認為因增設電梯的有關行政行為侵犯其合法權益的，可依法提起行政復議或行政訴訟。

第二十三條違反本規(guī)定擅自增設電梯的，依照有關查處違法建設的法律法規(guī)進行處理。

第二十四條各縣（市）既有住宅增設電梯的，可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條本規(guī)定自2015年3月1日起施行，有效期3年。

梅州市市轄區(qū)既有住宅增設電梯

管理規(guī)定（試行）解讀

一、制定《梅州市市轄區(qū)既有住宅增設電梯管理規(guī)定（試行）》（以下簡稱《規(guī)定》）的背景

既有住宅增設電梯是人民群眾提高生活水平，改善生活條件的迫切需要，是市民關注的熱點問題。不少市民希望在自己原有住宅樓加裝電梯，然而由于業(yè)主意見不統(tǒng)一，我市又沒有出臺相應的制度，能成功加裝電梯的住宅樓并不多。因此，2014年"兩會"期間，多名市人大代表、市政協(xié)委員均提出了出臺多層住宅增設電梯具體指導意見的建議和提案，其中陳志云等6名市人大代表提出《關于出臺多層住宅增設電梯具體指導意見的建議》被列為重點建議，為此市政府成立了專項工作協(xié)調領導小組，指定由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責牽頭起草了《規(guī)定》?！兑?guī)定》廣泛征求意見后，經市政府常務會議審議通過，以市政府辦公室名義印發(fā)實施。

二、《規(guī)定》出臺的意義

一是《規(guī)定》的出臺，將切實解決我市市轄區(qū)既有住宅加裝電梯未出臺具體實施意見造成"審批難"的問題，提出了今后我市市轄區(qū)既有住宅增設電梯的條件、審批程序和部門管理過程中必須遵守和執(zhí)行的規(guī)定。

二是《規(guī)定》的出臺，可滿足政府為群眾提高辦事效率，提供優(yōu)質服務的要求。規(guī)范了增設電梯的程序，為群眾辦事提供有效指引，解決群眾怎么辦、按什么程序辦的問題。通過明確細致的規(guī)定，使群眾按照《規(guī)定》的指引，能夠清楚知道如何辦理增設電梯的條件、手續(xù)和程序。

三是《規(guī)定》的出臺，將進一步促進社會自我管理，創(chuàng)新社會事務管理方式，引導高低層業(yè)主雙方通過協(xié)商促成利益平衡，為所有業(yè)主提供充分的權益保障和有效法律救濟。

三、制定《規(guī)定》的主要依據(jù)

為適應我市社會經濟發(fā)展和人口老齡化的生活需求，完善現(xiàn)有住宅的使用功能，提高居民特別是老年群眾的生活水平，規(guī)范既有住宅增設電梯管理行為，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在充分調研的基礎上，結合梅州實際，主要依據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國特種設備安全法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》和《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》等相關規(guī)定，同時參考了南京、上海、廣州、深圳、惠州、汕頭、肇慶等國內先進城市的做法，形成本《規(guī)定》。

四、《規(guī)定》的適用范圍

《規(guī)定》所稱既有住宅，是指梅州市市轄區(qū)范圍內（即：梅縣區(qū)和梅江區(qū)）具有合法報批手續(xù)或權屬證明、已建成投入使用、增設電梯用地在現(xiàn)住宅用地紅線范圍內，4層及4層以上的多業(yè)主無電梯住宅。同時規(guī)定，非住宅類的既有建筑(如辦公樓、商場、醫(yī)院等)增設電梯，以及其他各縣（市）既有住宅增設電梯可參照本《規(guī)定》執(zhí)行。

五、既有住宅增設電梯申報的條件

《規(guī)定》明確規(guī)定，既有住宅增設電梯的意向和建筑設計方案應當充分聽取增設電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內業(yè)主的意見，并應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。同時規(guī)定，增設電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應當征得該專有部分的所有業(yè)主同意；影響相鄰業(yè)主通風、采光、日照、通行等權益的，應與受影響相鄰業(yè)主協(xié)商達成一致意見。

六、既有住宅增設電梯的資金籌集方式

《規(guī)定》擴大了既有住宅增設電梯的資金來源，對既有住宅增設電梯的資金來源提出了具體的籌集方式：一是根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業(yè)主協(xié)商確定；二是業(yè)主可以申請?zhí)崛∽》抗e金；三是原產權單位或者原房改售房單位(不包括財政撥款的預算單位)出資；四是社會投資等其他合法資金來源。

七、既有住宅增設電梯的審批程序

《規(guī)定》中規(guī)范了既有住宅增設電梯的程序，按照增設電梯的審批流程，從協(xié)商到辦理產權登記，大致可分為4個步驟：一是業(yè)主協(xié)商同意增設電梯，滿足"兩個三分之二"的要求，按要求進行公示；二是辦理規(guī)劃、建設施工等手續(xù)；三是動工建設，安裝電梯；四是竣工驗收及產權登記。其中，對于已經預留電梯井的，不需要規(guī)劃審批手續(xù)和建設工程規(guī)劃驗收手續(xù)；工程投資額小于30萬元的，不需要辦理建設工程施工許可證。