昨日，廣州市政府召開新聞發(fā)布會，就《廣州市既有住宅增設電梯辦法》和《廣州市既有住宅增設電梯技術規(guī)程》進行通報。這標志著備受市民關注的舊樓加裝電梯新政已經(jīng)正式出臺。

新政有什么亮點？記者了解到，2012年7月1日開始試用的《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》已經(jīng)到期，但本次新政仍然保留了該試行辦法中“兩個2/3”的規(guī)定，并不要求100%業(yè)主同意才能通過加裝電梯。而對于現(xiàn)實中往往有1/3的業(yè)主反對，新辦法則加強了協(xié)商機制、提供了分攤費用的參考標準、拓寬了舊樓加裝電梯的資金來源等?？偟膩碚f，新的加裝電梯辦法在操作上更加接地氣，能更有效推動舊樓加裝電梯工作。

權(quán)威發(fā)布政務+

昨日上午，廣州市政府召開新聞發(fā)布會，就《廣州市既有住宅增設電梯辦法》（下稱《辦法》）和《廣州市既有住宅增設電梯技術規(guī)程》進行通報。新版《辦法》針對廣州舊樓加裝電梯4年來出現(xiàn)的問題，引入居委會、業(yè)委會等第三方協(xié)調(diào)機制，以減少業(yè)主之間的矛盾；此外，《辦法》還拓寬了舊樓加裝電梯的資金來源，除了可以由業(yè)主按照一定比例進行分攤外，還可以申請使用住房公積金、專項維修資金等。

用昨日發(fā)布會上，市國規(guī)委有關負責人的話說，新《辦法》更接地氣，業(yè)主更易理解，操作更加可行，能更有效地推動廣州舊樓加裝電梯工作。

2012年7月1日，《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》（下稱《試行辦法》）開始實施，對辦事流程、審批材料要求等給出了清晰的指引，但今年該《試行辦法》已經(jīng)到期。新出臺的《辦法》是根據(jù)《試行辦法》施行4年的情況，針對《試行辦法》存在的不足和實踐中出現(xiàn)的問題，著眼于進一步完善增設電梯的工作規(guī)范。

在昨日的發(fā)布會上，市國規(guī)委負責人透露，自《試行辦法》2012年出臺以來，規(guī)劃部門受理的增設電梯許可申請每年大約是400~600宗，呈逐年上升趨勢。截至2016年7月，規(guī)劃部門共受理舊樓加裝電梯的申請共3300多宗，其中審批通過的約2500棟，通過率在76%左右。

“華農(nóng)模式”有助裝電梯

舊樓加裝電梯通常被認為是一件頗為困難的事，涉及到報建、業(yè)主協(xié)商、利益補償?shù)榷鄠€方面。但在華南農(nóng)業(yè)大學的兩大集資房改房小區(qū)里，加裝電梯卻推進很快，最早開始加裝電梯的茶山小區(qū)，電梯安裝率已經(jīng)超過九成；兩個小區(qū)加裝電梯的數(shù)量達到了57臺，但沒有出現(xiàn)過一例業(yè)主需要補償?shù)那闆r。“華農(nóng)模式”為廣州舊樓加裝電梯提供了良好范例，其中究竟有哪些值得借鑒的經(jīng)驗？記者昨日到華農(nóng)進行了探訪。

經(jīng)驗一：多協(xié)商勤協(xié)調(diào) 化解各方矛盾

在茶山小區(qū)，今年已經(jīng)85歲的華農(nóng)原副校長張維球告訴記者，自己住在一樓，但卻是第一個簽字同意加裝電梯的，“因為這是好事，不應該反對。我簽字同意后，整個樓的業(yè)主很快全部簽字了。”

茶山、嵩山住宅區(qū)電梯建設工作小組專職副組長杜校松說:“整個加裝電梯過程中，不利于團結(jié)的話不說，不利于團結(jié)的事不做。鄰里間總是有不同意見，但協(xié)商一致總能達成共識。”

經(jīng)驗二：低層住戶費用分攤有優(yōu)惠

華農(nóng)加裝電梯也實實在在地顧及各方業(yè)主的利益，并自己擬了一個加裝電梯費用分攤方案。對一、二層住戶的獨特優(yōu)惠，即一層住戶不列入費用分攤范圍，一次性交500元，日后的電費和維護費不用分擔，同樣享有電梯井管的共用分攤面積。二層住戶，分擔加裝電梯費用和日后的電梯使用費（即電費）的平均值，無須分擔電梯維護費。這也許是發(fā)動低層住戶踴躍參加的訣竅。第二、三層以上費用分擔級差大，越高層的費用越大。

加裝電梯新政：兩個“2/3”不變 六個新增亮點

1.為何沿用“兩個2/3”？

在《試行辦法》中，需要達到“兩個2/3”的業(yè)主同意才能啟動舊樓加裝電梯，即“經(jīng)本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。”新《辦法》沿用了這一規(guī)定。

在實際操作過程中，剩余1/3業(yè)主持不同意見，往往造成矛盾。新《辦法》為何沒有對此作出調(diào)整呢？市法制辦副主任劉慶國表示，沿用主要是依照法律辦事，《物權(quán)法》第76條出現(xiàn)新的概念——建筑物區(qū)分所有權(quán)，多層多單元的建筑出現(xiàn)后，《物權(quán)法》回應了這一形態(tài)，這種情況區(qū)分所有權(quán)就是堅持“兩個2/3”的。與此同時，《物權(quán)法》第97條規(guī)定，對共有的不動產(chǎn)作出重大修繕應當經(jīng)全體共有人同意。劉慶國表示，這條規(guī)定就涉及100%的問題，但這里規(guī)定的“共有”，指夫妻或家庭成員所共有的動產(chǎn)、不動產(chǎn)，聯(lián)營、合伙所產(chǎn)生的共有財產(chǎn)等，并不是同住在一棟樓里的業(yè)主。在對《試行辦法》和實施案例進行了研究后，我們決定還是沿用“兩個2/3”的規(guī)定。

他同時表示，剩下1/3業(yè)主利益可以通過民事行為解決，“我們提倡的是協(xié)商，大家有事好商量，平等協(xié)商中，各方利益訴求達到平衡。在達到平衡過程中有些業(yè)主認為自己的利益受到損害，可以再次協(xié)商，協(xié)商不成的，辦法中有指引：走民事訴訟程序，讓法院進行裁定，讓司法維護各方利益。”

2.新政有哪些新的亮點？

協(xié)商

首先，健全了協(xié)商機制，強調(diào)充分發(fā)揮基層組織作用。在舊樓加裝電梯的實踐中，各業(yè)主之間利益如何保障、矛盾如何解決是一個關鍵問題。

為此，《辦法》多個條款對基層政府、居民委員會、原房改售房單位、業(yè)主委員會、律師事務所、公證機構(gòu)等第三方參與舊樓加裝電梯的執(zhí)導、協(xié)調(diào)、協(xié)商、調(diào)解及申請、見證、公證等工作進行了分別規(guī)定，進一步完善了協(xié)商機制。

《辦法》第十四條規(guī)定：業(yè)主經(jīng)過協(xié)商無法達成一致意見的，可以請求居委會、原房改售房單位、業(yè)委會或者增設電梯咨詢服務機構(gòu)等第三方組織協(xié)商或者調(diào)解，并由第三方出局協(xié)商情況說明或者調(diào)解意見。

分攤

第二，強化政府公共服務職能，出臺分攤比例參考標準。針對目前群眾爭議的增設電梯可能產(chǎn)生的損害補償及費用分攤問題，劉慶國表示，綜合研究成果和外地經(jīng)驗，堅持法定職責必須為、法無授權(quán)不可為，故而這次修訂中未針對民事賠償以及費用分攤制定標準。

但《辦法》加強了相關民事關系處理的指引，在費用分攤上，提出了一個參考的分攤比例：

以第三層為參數(shù)1，第二層為0.5，第一層為0，從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個系數(shù)，即第四層1.1，第五層1.2，第六層1.3，并依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可以按照業(yè)主專有部分占該層建筑總面積的比例確定。

但劉慶國強調(diào)，這個指引不具有強制性。

資金

第三，拓寬了舊樓加裝電梯資金來源?！掇k法》規(guī)定，舊樓加裝電梯所需資金，除了可以由業(yè)主按照一定比例進行分攤外，屬于房改房的，可以申請使用單位住房維修基金；可以申請使用房屋所有權(quán)人名下的住房公積金、專項維修資金；也可以原產(chǎn)權(quán)單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預算單位）出資；或者社會投資等其他合法資金來源。

那么，是否可以由財政對舊樓加裝電梯給予一定的補貼呢？市法制辦副主任劉慶國表示，這不太現(xiàn)實，因為原則上財政補貼是針對弱勢群體，而加裝電梯屬改善型需求，不應動用納稅人的錢補貼。

審批

第四，簡化審批流程，提交材料兩次變一次?！掇k法》將申請人分兩個階段提交申請資料修改為可一次性提交；明確了不需辦理規(guī)劃選址、建設用地規(guī)劃許可和供地審批手續(xù)；明確了公示異議處理程序。

此外，《辦法》還提出“市質(zhì)監(jiān)部門應當提供有資質(zhì)的既有住宅增設電梯制造、安裝、改造、修理單位名單等信息，統(tǒng)一向社會公布，方便群眾自主選擇。”對此，市質(zhì)監(jiān)局有關負責人表示，將在市質(zhì)監(jiān)局門戶網(wǎng)站公布相關企業(yè)名單，同時，廣州市特種設備行業(yè)協(xié)會已收集統(tǒng)計了日立電梯等12家制造企業(yè)名單及聯(lián)系方式，將通過協(xié)會微信平臺向社會公布。

監(jiān)管

第五，加強工程施工安全管理，強化監(jiān)督管理責任。根據(jù)相關部門及公眾意見反映，在實踐中存在增設電梯施工安全監(jiān)管不到位的隱患。

為此，《辦法》明確，由屬地鎮(zhèn)（街道辦）對相關建設工程情況納入網(wǎng)格化管理；符合《建筑工程施工許可管理辦法》規(guī)定的，應當辦理質(zhì)量安全監(jiān)督登記手續(xù)、申請領取建筑工程施工許可證；不需要辦理建筑工程施工許可證的，申請人應當辦理開工建設信息錄入管理手續(xù)。

《辦法》第二十條也規(guī)定，住建部門和質(zhì)監(jiān)部門應當依法開展巡查，加強施工安全和質(zhì)量安全監(jiān)管。

維護

第六，加強電梯后期安全維護管理，減少安全隱患。為加強電梯安全管理，《辦法》細化了后期安全維護規(guī)定。

例如，《辦法》第七條明確同意增設電梯的業(yè)主應當以書面協(xié)議形式確定電梯使用管理者；第二十四條規(guī)定，增設電梯的業(yè)主應當共同委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他單位管理電梯，受委托的物業(yè)服務企業(yè)或者其他單位為電梯使用管理者，應當依照《廣東省電梯使用安全條例》的規(guī)定承擔相應責任。

市民在增設電梯初期就應當明確電梯使用管理者的產(chǎn)生方式，建立齊全完善的電梯管理制度，依法辦理使用登記后才使用電梯。

3.如何申請使用物業(yè)專項維修資金？

新《辦法》規(guī)定，舊樓加裝電梯可以申請使用物業(yè)維修資金。市住建委有關負責人表示，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，申請使用維修資金分為4個步驟：

1.組織實施單位（物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或相關業(yè)主）提出使用方案；

2.經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；

3.實施使用方案；

4.向廣州市物業(yè)專項維修資金管理中心申請列支。

該負責人同時表示，現(xiàn)在該業(yè)務由政務服務中心窗口統(tǒng)一收件，會在10個工作日完成，并通過銀行直接轉(zhuǎn)賬。

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